Pour une meilleure transparence du marché immobilier, afin d'éviter la crise

remarque, rendons à césare ce qui appartient à césare, ce texte n'est pas de moi, il est de jm pouré, mais je le trouvais tres interressant.

Le marché de l'immobilier est un marché d'anticipation, où les décisions des acheteurs sont guidées par des principes psychologiques simples.

On aurait tort de croire que les acheteurs font des calculs de rentabilité à long terme, en incluant les taux d'inflation, d'escompte et le prix prévisionnel des loyers. Généralement, les calculs se limitent aux capacité d'un individu réalisant des additions, des soustractions et quelques multiplications. On retrouve les mêmes phénomènes en bourse, où les individus calculent la plus value réalisée sur des actions sur une année, par simple soustraction entre le prix d'achat et le cours du jour. Dans le jargon financier, ces principes sont généralement nommés "comptabilité mentale".

Quelle est la comptabilité mentale de l'acheteur en immobilier ?

D'après les études de notre association menées sur le terrain, en interrogeant vendeurs et acheteurs, et des dizaines de milliers de discussions sur notre forum internet, les individus raisonnement assez simplement :

Quand les prix de l'immobilier montent :

Les candidats à l'achat notent le prix d'achat du bien (p0) et calculent un prix de revente du bien (p1) calculé à partir de prévisions lues dans la presse. Entre 2000 et 2007, les augmentations officielles étaient de l'ordre de 10% par an, avec une inflation faible. En comptabilité mentale, l'acheteur déboursant 300.000€ pour un minuscule appartement à Paris pouvait espérer le revendre 330.000€ l'année suivante. Ce qui correspond à un gain de 30.000€, rien qu'en s'endettant.

Le danger d'une telle comptabilité mentale, c'est que l'acheteur perçoit l'investissement immobilier comme un acte gratuit, qui ne coûte rien et rapporte beaucoup. Une sorte de martingale, grace entre autre à l'effet "levier" qu'apportait un taux d'intérêt bas et une moindre sélectivité des critères de crédit par les banques.

Quand les prix de l'immobilier baissent :

L'acheteur comprend qu'il revendra moins cher. Il calcule alors sa perte prévisionnelle en capital. L'exemple précédant avec une baisse de 10% nous indique 30.000 € de perte en capital. L'acheteur considèrera un risque élevé et aura tendance à surestimer les pertes, par mesure de précaution. C'est le principe de prudence comptable.

D'un point de vue psychologique, l'acheteur :
* perd chaque mois une partie de son capital (2.500€ dans notre exemple),
* rembourse chaque mois la banque (montant indéterminé, par exemple 3.000€).

Souvent la perte en capital est largement supérieure au montant remboursé
et le triple ou le quadruple d'un simple loyer. Dans notre exemple, en tablant sur
un remboursement mensuel de l'ordre de 3.000€, on obtient un prix total de 5.500€,
une somme colossale.

Quand les prix de l'immobilier baissent, l'acheteur a l'impression de payer ... une sorte de double loyer, qui devient rapidement insupportable et constitue même un sujet de honte dans l'environnement proche (famille, amis, collaborateurs). L'immobilier passe alors du statut d'investissement miracle à celui de calamité.

Les professionnels de l'immobilier connaissent bien la psychologie des acheteurs qu'ils cotoient chaque jour. Annoncer une baisse de l'immobilier est susceptible de provoquer un blocage du marché. C'est la raison pour laquelle, à notre avis, les professionnels de l'immobilier annoncent toujours des baisses de quelques pourcents, jamais supérieures à 2 ou 3 %. De cette manière, l'anticipation de perte en capital reste faible.

On constate aux Etats-Unis, au Royaume-Uni et en Espagne de très fortes baisses de prix. Dès que ces baisses sont enclenchées, il devient impossible pour le marché de se redresser à très court terme. Les anticipations de perte en capital atteignent des montants très élevés : acheter est perçu comme se faire "pigeonner".

En France, en raison de la diminution des transactions, de prix disproportionnés par rapport au revenu disponible des ménages, suite à une augmentation continue depuis 10 ans, de taux d'intérêt plus élevé, d'un risque mieux contrôlé par les banques, on s'oriente nécessairement vers de fortes baisses, résultats de l'offre et de la demande. Quand ces baisses seront rendues publiques, il sera impossible de maintenir les anciens prix et on ira vers une purge massive, parce qu'aucun acheteur n'accepte de payer un double-loyer.

Une solution bénéfique pour le plus grand nombre consisterait pour les professionnels de l'immobilier à purger le marché le plus rapidement possible. En annonçant d'importantes baisses de prix prévisionnelles, le marché chuterait en 6 mois à des prixtrès bas. Il suffirait alors d'attendre quelques mois pour que le marché reparte à la hausse, lentement. Aux Etats-Unis, les professionnels ont compris qu'ils avaient intérêt à purger le marché.

Le pire scénario, c'est une crise à la Japonaise, avec des baisses étalées sur 10 ans. En France, on croit encore aux contes de fées, encouragé par les lourdeurs d'une corporatisme d'un autre âge.

Jean-Michel Pouré
Président de l'association Bulle Immobilière